«Cliente que entregó 15.000 € en concepto de arras para la compra de un inmueble. La vendedora incumplió el contrato al no estar la propiedad libre de cargas. Recuperamos el importe íntegro en favor del cliente.»
Abogado para compraventa de inmuebles en Tenerife Sur
Vicios ocultos, defectos estructurales (LOE), reformas mal ejecutadas, arras incumplidas y cargas no declaradas en compraventas en Tenerife — Costa Adeje, Las Américas, Los Cristianos, El Médano, Golf del Sur, Costa del Silencio y Palm-Mar.
«Lo más caro de una casa nunca es el precio. Es lo que descubres después de comprarla.»
⚠️ Atención a los plazos — y no son los mismos para cada caso. La acción específica por vicios ocultos caduca a los 6 meses desde la entrega. Si el defecto es tan grave que altera la esencia de lo pactado (incumplimiento contractual o aliud pro alio), la prescripción se extiende a 5 años. Y para vivienda nueva o rehabilitación integral, la LOE protege con plazos de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto. Lo primero, en cualquier caso, es actuar pronto.
Compraventa en el sur tinerfeño: alto valor, alto riesgo
El mercado inmobiliario del sur de Tenerife —Costa Adeje, Las Américas, Los Cristianos, El Médano, Golf del Sur, Costa del Silencio, Palm-Mar y zonas residenciales de San Miguel y Granadilla— es uno de los más dinámicos de España. Segunda residencia, complejos turísticos antiguos rehabilitados, urbanizaciones de los 80-90 con problemas estructurales emergentes, chalets unifamiliares, áticos y promociones de obra nueva.
Esa intensidad genera litigios habituales: vicios ocultos en construcciones envejecidas, reformas mal ejecutadas en chalets de Costa Adeje, compraventas con cargas no declaradas (hipoteca, embargo, afecciones urbanísticas), arras incumplidas cuando el vendedor o comprador se echa atrás, y defectos estructurales dentro del plazo de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
«Conocemos las urbanizaciones del sur, las patologías típicas de cada zona y los plazos legales que no admiten esperas.»
¿Cuál es tu situación?
Vicios ocultos en vivienda usada
Humedades estructurales, problemas de aluminosis, defectos en cubierta, instalaciones obsoletas no declaradas. Reclamamos al vendedor en plazo de 6 meses (art. 1490 CC) con informe pericial.
Defectos estructurales (LOE)
Vivienda de obra nueva o rehabilitación con grietas, defectos en cimentación o cubierta. Plazos de garantía de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto. Demandamos a promotor, constructor o arquitecto según corresponda.
Reformas mal ejecutadas
Reformas integrales en chalets de Costa Adeje, Palm-Mar o Costa del Silencio con defectos de obra: filtraciones, rajas, instalaciones incorrectas. Reclamamos al contratista o, si fueron previas a la venta, al vendedor.
Arras incumplidas
Vendedor o comprador que se desiste tras firmar arras. Analizamos la naturaleza de las arras (penitenciales, confirmatorias, penales) para reclamar el doble, exigir cumplimiento forzoso o resolver con indemnización.
Cargas y afecciones no declaradas
Compraventa donde aparecen hipoteca, embargo, anotaciones preventivas o afecciones urbanísticas no comunicadas. Reclamamos cancelación a costa del vendedor, resolución contractual o saneamiento por evicción.
Diferencias entre lo escriturado y lo entregado
Metros cuadrados inferiores a los pactados, calidades distintas a las acordadas, anejos (trastero, plaza de garaje) que no se entregan. Reclamamos rebaja proporcional del precio o resolución con indemnización.
Compraventa de inmuebles para compradores extranjeros en Tenerife
Costa Adeje, Las Américas, Los Cristianos, Palm-Mar, El Médano o Costa del Silencio concentran un altísimo porcentaje de compradores británicos, alemanes, holandeses, franceses, italianos y escandinavos. Comprar desde fuera —o reclamar desde fuera cuando algo va mal— tiene particularidades que no pueden ignorarse.
🌍 Antes de comprar desde el extranjero
- NIE obligatorio. Para escriturar y para pagar impuestos asociados a la compra (ITP o IVA, plusvalía, IBI) el comprador no residente necesita NIE. Gestionamos la solicitud o asesoramos sobre la vía más rápida según país de origen.
- Poder notarial para firmar a distancia. Si no puedes viajar, otorgas un poder en notaría de tu país, con Apostilla de La Haya y traducción jurada al español, para que un representante firme en tu nombre. Revisamos previamente la redacción del poder para que cubra realmente lo que necesitas.
- Cuenta bancaria de no residente y certificado bancario. El banco español pedirá un certificado del origen de los fondos para evitar problemas de prevención de blanqueo (Ley 10/2010). Si los fondos llegan de varios países, es algo a preparar con antelación.
- Modelo 211: retención del 3% al vendedor no residente. Si la persona que te vende no reside en España, la ley te obliga a ti, como comprador, a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda. Si no lo haces, el inmueble queda afecto al pago de ese impuesto y puedes terminar respondiendo tú. Lo gestionamos en la operación.
- Due diligence con visión legal completa. Nota simple actualizada, cargas, comunidad de propietarios, certificado energético, licencia de primera ocupación, calificación urbanística, ITE si procede. En Tenerife Sur hay complejos turísticos con limitaciones especiales (uso turístico, comunidades de propietarios complejas, afecciones urbanísticas) que conviene detectar antes de firmar.
⚖️ Si descubres el problema una vez de vuelta en tu país
Ya has firmado, has vuelto a tu país y al regresar meses después detectas humedades, defectos estructurales o cargas que no te declararon. Llamar a un abogado en Tenerife desde Manchester, Hamburgo, Lyon o Milán parece complicado — pero es exactamente lo que hay que hacer.
El procedimiento es íntegramente gestionable a distancia:
- Primera consulta por videollamada o presencial cuando vuelvas en vacaciones.
- Documentación intercambiada por email cifrado o WhatsApp seguro.
- Pericial técnica en el inmueble coordinada localmente, sin necesidad de tu presencia.
- Poder específico otorgado en tu país (con apostilla) para representarte en todo el procedimiento — incluida la vía extrajudicial, la conciliación y, si procede, la demanda y el juicio.
- Atención bilingüe español/inglés en las comunicaciones esenciales del caso.
La jurisdicción competente para los conflictos sobre inmuebles ubicados en España son los juzgados españoles (donde esté el inmueble), incluso aunque comprador y vendedor sean extranjeros. Esto significa que el procedimiento se llevará en Tenerife, conforme a la normativa española — pero tu vida, tu trabajo y tu familia pueden seguir en tu país de origen sin que el pleito te obligue a estar aquí.
«Tu casa está en Tenerife. Tu vida puede seguir en tu país. Tu defensa, también la podemos llevar nosotros desde aquí.»
Cómo trabajamos
Rigor técnico y prueba pericial
En conflictos de compraventa de inmuebles, la prueba pericial es decisiva. Trabajamos con peritos arquitectos, aparejadores e ingenieros con experiencia en patologías propias del clima y subsuelo del sur tinerfeño: salinidad, aluminosis, humedades por capilaridad en zonas costeras, asentamientos en terrenos de relleno.
Antes de iniciar cualquier reclamación, analizamos contrato, escritura, nota simple del Registro, certificaciones de la comunidad, expediente de obra (si lo hay) e informe pericial. Si el caso no tiene viabilidad real, te lo decimos por escrito antes de invertir tiempo y dinero.
Nuestra primera vía siempre es la extrajudicial: burofax, mediación si procede, intento de acuerdo. Si no hay respuesta, demandamos en el Juzgado de 1ª Instancia competente del sur (Arona) o de Granadilla, según el inmueble.
«No iniciamos un pleito de compraventa sin una pericial sólida detrás. Es la única forma de defenderse con garantías frente a un promotor o vendedor profesional.»
Casos reales que hemos tenido
«Cliente que adquirió una vivienda en el sur de Tenerife y, al poco tiempo, descubrió graves problemas de humedades y filtraciones que el vendedor había ocultado. Ejercimos la acción por vicios ocultos y obtuvimos una rebaja sustancial del precio en favor del comprador.»
«Cliente que detectó defectos estructurales en una vivienda recientemente construida. Reclamamos al promotor y a los agentes intervinientes en la edificación bajo la responsabilidad decenal de la LOE (Ley 38/1999), obteniendo la reparación completa de los daños.»
«Cliente que adquirió una vivienda y posteriormente descubrió que el vendedor había suscrito un contrato de venta sobre el mismo inmueble con un tercero. Articulamos la defensa de la posición del cliente conforme al art. 1473 CC y obtuvimos sentencia favorable que reconoció su derecho preferente.»
«Pareja que adquirió una vivienda sobre plano y a la que la promotora no entregó el inmueble en el plazo acordado, incumpliendo además otras condiciones contractuales. Resolvimos el contrato y recuperamos las cantidades entregadas más los intereses correspondientes.»
Lo que dicen los tribunales
▸ STS 270/2025, de 19 de febrero (Rec. 6668/2019)
El Tribunal Supremo recuerda la primacía del tenor literal del contrato en materia de arras. Cuando las partes pactan expresamente «arras penitenciales» y describen sus efectos sin ambigüedad, esa calificación es la que rige: el comprador que incumple pierde lo entregado y el vendedor que se desiste debe devolverlo por duplicado. Sentencia clave para evitar interpretaciones forzadas del contrato.
▸ STS 1463/2025, de 21 de octubre (Rec. 3962/2020)
En materia de LOE, el Tribunal Supremo aplica la doctrina sobre daños permanentes frente a continuados: cuando se trata de un daño permanente, el plazo de dos años para reclamar (art. 18 LOE) empieza a contar desde que el comprador pudo conocer el alcance del defecto, y se exige reclamación extrajudicial específica frente a cada agente (promotor, constructor, arquitecto) para interrumpirlo. Una reclamación al promotor no necesariamente interrumpe el plazo contra el arquitecto.
▸ STS 1496/2025, de 27 de octubre (Rec. 4192/2020)
El Tribunal Supremo matiza la solidaridad entre los agentes que intervienen en la edificación. Aunque la responsabilidad por defectos constructivos sea solidaria por mandato legal, esa solidaridad no se identifica plenamente con la del Código Civil. La sentencia aplica la excepción de conexidad y dependencia: cuando hay conocimiento real del defecto por parte del técnico, la acción frente a él puede mantenerse aunque no exista requerimiento extrajudicial individualizado.
Estas resoluciones reflejan la línea jurisprudencial actual del Tribunal Supremo en materia de compraventa de inmuebles. Cada caso requiere análisis individual del contrato, la cronología y la prueba pericial disponible.
Dudas sobre compraventa de inmuebles
La primera consulta en el despacho cuesta 50€ (a abonar en efectivo). Revisamos contigo el contrato, la escritura, la nota simple del Registro y los informes técnicos que tengas. Te decimos si el caso tiene viabilidad real, qué vía es la mejor (vicios ocultos, incumplimiento contractual, LOE o garantía de consumo) y qué plazo te queda. Si decides continuar, acordamos honorarios por escrito antes de iniciar nada.
Sí, casi siempre hay alguna vía abierta — pero la vía cambia según quién te vendió y qué tipo de defecto sea. La acción específica por vicios ocultos del Código Civil exige reclamar en 6 meses desde la entrega (aplica tanto si vendió un particular como un profesional). Si el defecto es tan grave que la vivienda entregada se aparta sustancialmente de lo pactado, hablamos de incumplimiento contractual (aliud pro alio) con prescripción de 5 años. Y si el inmueble es de obra nueva o rehabilitación integral, la LOE te protege con plazos de garantía de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto, más 2 años para ejercitar la acción desde que se manifiesta el daño. Con la misma fecha de compra, la vía que aplica cambia toda la estrategia — por eso conviene venir cuanto antes.
Depende del tipo de arras que firmaste. Si son penitenciales, el vendedor que se desiste tiene que devolverte el doble de lo entregado. Si son confirmatorias o penales, puedes exigir que cumpla el contrato (escriturar y entregar la vivienda) o resolver con indemnización por daños y perjuicios. La clave es leer el contrato: muchas veces dice «arras» sin más, y la calificación se hace según las cláusulas y la voluntad de las partes. Lleva el contrato a la consulta y te decimos qué vía tienes.
Es un incumplimiento contractual claro y tienes varias vías. Puedes exigir al vendedor que cancele la carga a su costa, resolver el contrato y recuperar el precio con indemnización, o reclamar por saneamiento si llegas a perder la titularidad. La nota simple del Registro antes de firmar es la mejor prevención — pero si ya has firmado, también se puede actuar. El plazo general de prescripción para acciones contractuales es de 5 años, así que el margen suele ser amplio. Cuanto antes lo veamos, más opciones.
Depende de quién hizo la reforma y cuándo. Si la hiciste tú después de comprar y contratando a un constructor, responde ese constructor por los defectos. Si la reforma la hizo el vendedor antes de venderte y los defectos no eran visibles en la inspección, son vicios ocultos imputables al vendedor. Y si los defectos afectan a la estructura (cimentación, vigas, cubierta) y la obra era una rehabilitación integral, puede aplicar la LOE con plazos de hasta 10 años — incluso aunque el vendedor no fuera promotor profesional. Es uno de los puntos donde más se equivocan los compradores: no saben a quién reclamar y se les pasa el plazo.
Es la pregunta que más cuesta responder en una línea, porque depende del caso:
- Saneamiento por vicios ocultos (Código Civil, aplica tanto a vendedor particular como profesional): 6 meses caducidad desde la entrega.
- Incumplimiento contractual (entrega de cosa sustancialmente distinta a la pactada — aliud pro alio): prescripción de 5 años.
- LOE — Ley de Ordenación de la Edificación (obra nueva o rehabilitación integral): 1 año defectos de terminación, 3 años defectos de habitabilidad, 10 años defectos estructurales. Plus 2 años para ejercitar la acción desde la manifestación del daño.
- Acciones generales de consumo (cláusulas abusivas, información precontractual frente a vendedor profesional): 5 años con carácter general; la nulidad de cláusulas abusivas no prescribe.
Muchas veces se pueden ejercitar varias vías a la vez en una misma demanda. Por eso conviene venir cuanto antes con el contrato, la escritura y los informes — la vía que se elija marca todo el procedimiento. Versión extendida en nuestro artículo del blog: «Vicios ocultos en vivienda: plazos reales para reclamar» →
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¿Has comprado una vivienda en el sur y algo no encaja?
Plazos cortos, prueba pericial y rigor técnico. Cuéntanos tu caso antes de que el plazo de 6 meses corra contra ti.