«Propietario que se opuso a una derrama extraordinaria aprobada en junta sin cumplir los requisitos legales de quórum y notificación exigidos por la LPH. Impugnamos el acuerdo comunitario en plazo y obtuvimos su anulación judicial.»
Abogado para comunidades de propietarios en Tenerife Sur
Asesoramiento y defensa para comunidades y propietarios individuales en Tenerife — alquiler turístico (Ley 12/2023), cuotas impagadas, impugnación de acuerdos, daños en zonas comunes y reformas no autorizadas.
«Las juntas se ganan con votos. Los acuerdos abusivos, en el juzgado.»
📌 Importante. Asesoramos en el ámbito civil (Ley de Propiedad Horizontal): cuotas, acuerdos, derechos y obligaciones entre propietarios y comunidad. No tramitamos licencias de Vivienda Vacacional ni procedimientos administrativos sobre concesión o revocación de las mismas — esa es vía administrativa.
Complejos mixtos, conflictos en aumento
El sur de Tenerife concentra una particularidad única: complejos residenciales mixtos donde conviven propietarios residentes, propietarios extranjeros con segunda residencia, viviendas en alquiler turístico, viviendas en alquiler de larga duración y locales comerciales orientados al turismo. Esa mezcla genera conflictos comunitarios específicos del sur que no se ven en otras zonas.
Tras la Ley 12/2023 y su modificación del art. 17.12 LPH, las comunidades pueden limitar o condicionar el ejercicio del alquiler turístico con mayoría cualificada de 3/5. Esto ha disparado la litigiosidad: juntas que aprueban prohibiciones, propietarios que las impugnan, cuotas diferenciadas para viviendas turísticas, impagos por propietarios no residentes, daños en zonas comunes por inquilinos turísticos.
«Conocemos los complejos del sur, los administradores que operan en la zona y los criterios habituales del Juzgado de 1ª Instancia de Arona y Granadilla en estos asuntos.»
¿Qué necesita tu comunidad o tú como propietario?
Ley 12/2023 — alquiler turístico en la comunidad
Asesoramos a comunidades que quieren limitar el alquiler turístico con la mayoría 3/5 del art. 17.12 LPH, y a propietarios afectados por acuerdos que consideren ilegales. Análisis de mayorías, convocatoria, retroactividad y notificación.
Reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH)
Procedimiento monitorio especial de comunidades. Vía rápida y eficaz para reclamar deudas de propietarios, con derecho preferente sobre el inmueble por las cuotas del año en curso y los tres anteriores.
Impugnación de acuerdos (art. 18 LPH)
Acuerdos contrarios a la ley o estatutos (1 año), gravemente lesivos (3 meses) o que perjudiquen a un propietario. Asistencia en la formación correcta de la voluntad social y en su impugnación cuando proceda.
Daños en zonas comunes y acción de cesación
Inquilinos turísticos que causan ruidos, daños o actividades molestas. Art. 7.2 LPH: acción de cesación con posible privación temporal del uso de la vivienda por hasta tres años en casos graves.
Reformas no autorizadas en elementos comunes
Cerramientos de terrazas, modificaciones de fachada, perforaciones en estructura, instalaciones de aire acondicionado o antenas sin autorización. Reposición a estado original por vía judicial.
Asesoramiento al presidente y administrador
Apoyo en la convocatoria y desarrollo de juntas, redacción de acuerdos, certificaciones, modificación de estatutos, requerimientos a propietarios, contratos con proveedores de la comunidad.
Casos reales que hemos tenido
«Comunidad de propietarios que llevaba meses sin recibir el pago de cuotas comunitarias por parte de varios vecinos. Iniciamos los procedimientos judiciales correspondientes y conseguimos el cobro íntegro de las cantidades adeudadas, incluyendo intereses y costas.»
«Comunidad de propietarios afectada por un vecino que destinaba su vivienda al alquiler turístico generando molestias reiteradas y vulnerando los acuerdos comunitarios. Articulamos la acción de cesación correspondiente y obtuvimos el cese de la actividad.»
«Propietario afectado por filtraciones provenientes de la vivienda superior cuyo dueño se negaba a asumir las reparaciones. Reclamamos judicialmente la reparación de los daños y la asunción de los costes correspondientes, obteniendo sentencia favorable.»
Dudas sobre comunidades de propietarios
La primera consulta en el despacho cuesta 50€ (a abonar en efectivo). Revisamos contigo el acta de junta, los estatutos, las certificaciones de deuda o la documentación del conflicto que tengas, te explicamos cuál es la vía adecuada (extrajudicial, monitorio especial de comunidades, impugnación de acuerdo, acción de cesación...) y qué plazos te quedan. Si decides continuar, acordamos honorarios por escrito antes de iniciar nada.
Sí, con mayoría reforzada. Desde la Ley 12/2023, una comunidad puede limitar o condicionar el ejercicio del alquiler turístico con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas. Ahora bien, el acuerdo no tiene efectos retroactivos sobre las viviendas que ya operasen como uso turístico antes del acuerdo, salvo que los estatutos lo prevean expresamente. Hay que revisar caso por caso si se han cumplido los requisitos de mayoría, convocatoria y notificación — un fallo formal puede tumbar el acuerdo. Si te ha llegado una notificación o quieres aprobarlo en tu comunidad, lo vemos juntos.
El procedimiento monitorio especial de comunidades es la vía rápida y eficaz. Necesita un certificado de la deuda aprobado en junta y notificado al deudor; si no paga ni se opone en 20 días, la comunidad obtiene título ejecutivo directamente para embargar. Además, la comunidad tiene un derecho preferente sobre el inmueble por las cuotas del año en curso y los tres anteriores, lo que protege el cobro incluso si el piso cambia de manos. En la primera consulta vemos qué documentación tiene la comunidad y cómo se construye el certificado para que el monitorio salga limpio.
Sí, pero con plazo. La LPH permite impugnar los acuerdos que son contrarios a la ley o a los estatutos, los que sean gravemente lesivos para la comunidad o los que perjudiquen gravemente a un propietario. Los plazos son cortos: 1 año para los contrarios a ley o estatutos, y 3 meses para los gravemente lesivos. Y solo pueden impugnar quienes votaron en contra, quienes estuvieron ausentes y no se adhirieron al acuerdo dentro de plazo, o quienes fueron privados ilegítimamente del voto. Cuanto antes lo veamos, más fuerte va el caso.
Reclamas al propietario del inmueble — él responde de los daños causados por sus inquilinos tanto en zonas comunes como frente a otros propietarios. Y, si la situación se mantiene en el tiempo, la comunidad puede ejercer la acción de cesación frente a actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. Tras un requerimiento del presidente y la autorización de la junta, se puede demandar al propietario para que cese la actividad — y, en casos graves, privarle del uso del inmueble por hasta tres años. La clave es documentar: actas policiales, denuncias por ruidos, mensajes con el administrador, partes médicos si hay daños a la salud.
Si la reforma afecta a elementos comunes (fachada, estructura, configuración exterior, instalaciones generales del edificio) hace falta autorización de la junta — y según el caso, unanimidad o mayoría cualificada. Si se ha hecho sin permiso, la comunidad puede exigir judicialmente la reposición al estado original a costa del propietario que reformó. La rapidez importa: cuanto más tiempo pase desde la obra, más complicado se vuelve. Si afecta a la seguridad del edificio, además hay vía de urgencia.
Servicios civiles relacionados
Más allá de la comunidad, otros frentes civiles que llevamos: cobro de deudas y cuotas, conflictos en compraventas y procesos de familia y divorcio:
→ Reclamar deudas e impagos · → Compraventa de inmuebles · → Divorcio y familia · → Sobre Rolando Fariñas
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